FAQ dla dzierżawcy

Model biznesowy TIP opiera się na inwestowaniu w dzierżawę terenów lub obiektów na potrzeby telefonii komórkowej w stanie „takim, w jakim je zastaliśmy”.  Czyli umowa, która została już zawarta między dzierżawcą z jednej strony (operatorem lub spółką operującą wieże), a właścicielem terenu z drugiej strony – umowa taka jest dla nas wystarczająco dobra.  Nie mamy wątpliwości co do tego, kim jesteśmy: nie jesteśmy spółką operującą wieże.  Spółki operujące wieże dążą do maksymalizacji kolokacji (współdzielenia terenu) i do maksymalizacji czynszów.  W pewnym sensie, inwestycje w infrastrukturę fizyczną (np. wieże) są porównywalne z inwestycjami kapitałowymi.  Ceny akcji (udziałów własnych) zależą od przyszłych „wzrostów”.  W przeciwieństwie do powyższego, inwestycje TIP w dzierżawę terenów lub obiektów na potrzeby telefonii komórkowej mogą być porównywalne z inwestycjami w obligacje: podobnie jak nasi dzierżawcy poszukujemy długoterminowych, przewidywalnych przepływów pieniężnych o charakterze faktycznie podobnym do obligacji.

Teoria portfela.  Biorąc pod uwagę, że większość umów dzierżawy terenów lub obiektów na potrzeby telefonii komórkowej jest wypowiadana przez dzierżawcę z niewielkim wyprzedzeniem, właściciele terenów lub obiektów stoją przed czymś, co można nazwać „ryzykiem binarnym”: albo ich umowa dzierżawy obowiązuje („1”), albo nie („0”).  Z tego powodu właściciele terenów lub obiektów nie mogą udać się do lokalnego banku i pożyczyć pieniędzy pod zabezpieczenie dzierżawą swojego terenu lub obiektu na potrzeby telefonii komórkowej. W przeciwieństwie do powyższego, TIP stoi w obliczu ryzyka portfelowego: jeśli jedna z naszych dzierżaw zostanie rozwiązana (co się zdarza), mamy setki, a wkrótce tysiące dzierżaw do zabezpieczenia naszego ryzyka.

TIP jest przygotowany do zawierania długoterminowych umów z naszymi dzierżawcami – do całego okresu inwestycyjnego włącznie (zwykle 30 lat w przypadku użytkowania wieczystego).  W umowach tych jesteśmy przygotowani do zaoferowania czynszu za dzierżawę na obecnych warunkach (warunki, które są określone w dotychczasowej umowie dzierżawy).  Jak więc zapewnić, że robimy to, co mówimy?  Zawierasz z nami umowę.  Jesteśmy przygotowani do zawierania umów poszczególnie na każdy z terenów lub na podstawie wzorcowej umowy dzierżawy (Master Lease Agreement – MLA).

Jak wskazano powyżej, właściciele terenów lub obiektów ponoszą ryzyko binarne: albo ich dzierżawa obowiązuje, albo nie. Z drugiej strony, TIP stoi w obliczu ryzyka portfelowego: posiadamy globalny portfel wysokiej jakości lokalizacji o charakterze strategicznym, ponieważ nasi dzierżawcy na nich polegają.  W rezultacie nasz koszt kapitału jest niski i możemy płacić pokaźne kwoty obecnym właścicielom terenów lub obiektów.  Właściciele ci nigdy nie mogliby pożyczyć tych samych kwot pieniędzy, ponieważ banki nie chcą udzielać pożyczek w zamian za dzierżawę obiektów z możliwością jej wypowiedzenia.  Ponadto, nasze wypłaty dokonywane są „bez regresu”, co oznacza, że jeśli dzierżawca rozwiąże umowę po dokonaniu naszej inwestycji, nie odzyskamy pieniędzy.  W rezultacie, właściciel bezpiecznie spieniężył swój teren lub obiekt i może ponownie zainwestować dochody, często z wysoką stopą zwrotu.  Właściciel terenu lub obiektu może na przykład zainwestować w dobrze prosperujący biznes lub w nieruchomości (łącząc naszą wypłatę z niskooprocentowanym kredytem hipotecznym).  Krótko mówiąc, nasze inwestycje wykorzystują różne profile ryzyka między właścicielami terenów lub obiektów a TIP, dając sytuację „win-win”.  Co do zasady, większości właścicieli terenów lub obiektów optymalnym wynikiem byłaby sprzedaż!

Wielokrotnie wykazano, że szereg właścicieli terenów lub obiektów dzierżawionych na potrzeby telefonii komórkowej woli otrzymać zapłatę z góry, a płatności rozciągnięte w czasie.  Około 25 000 właścicieli terenów lub obiektów na całym świecie zaakceptowało przedpłaty za dzierżawę (premie dzierżawne).  Premie dzierżawne mogą być bardzo cennym narzędziem dla dzierżawców (zarówno operatorów, jak i spółek operujących wieże).  Istnieje wiele powodów, dla których warto z nich korzystać wcześniej raczej niż później.  Dzierżawcy mogą:

(1) Zmaksymalizować kontrolę: premia zachęci właścicieli do zaakceptowania pewnych modyfikacji umowy dzierżawy, takich jak „rozszerzenie użytkowania” lub „rozszerzenie lokalu”.  Pomoże to dzierżawcom we wdrażaniu technologii (w tym 5G) bez konieczności renegocjacji.  Ponadto, współpraca z TIP pozwoli dzierżawcom chronić się przed zewnętrznymi potentatami dzierżaw, których model biznesowy może być bardziej uzależniony od renegocjacji „w górę”.

(2) Zmaksymalizowanie szybkości i wydajności: współpracując z TIP, dzierżawcy mogą wdrażać technologię bez „problemów” (bez dalszych negocjacji).  TIP to jedyny, doświadczony punkt kontaktowy dla setek terenów lub obiektów dzierżawionych na potrzeby telefonii komórkowej.  Umowy TIP z dzierżawcami wspierają świadczenie przez dzierżawcę usług o wartości dodanej, takich jak hurtowy dostęp dla przedsiębiorstw, brzegowe usługi komputerowe, światłowody front-haul i backhaul oraz usługi analizy danych.  Wreszcie, TIP zapewnia optymalną elastyczność w zakresie optymalizacji infrastruktury pasywnej – w razie potrzeby wykraczającą poza Twój obecny kształt.

(3) Zmniejszenie nakładów inwestycyjnych (CapEx): premie dzierżawne są drogie.  Średnia premia dzierżawna na świecie wynosi 80 000 euro.  Zamknięcie 1000 transakcji wymaga zatem 80 milionów euro.  Dzierżawcy prawdopodobnie wolą przeznaczyć swoje wydatki inwestycyjne na coś innego – na swoją podstawową działalność, a nie na grunt.  Oznacza to, że nasi dzierżawcy wolą inwestycje „kapitałowe” niż „obligacyjne”.  W ten sposób utrzymują ceny swoich udziałów!  A pieniądze TIP są równie dobre, ponieważ TIP można kontrolować w 100%.  W końcu jesteśmy przygotowani na zawieranie długoterminowych umów z naszymi dzierżawcami na cały okres trwania naszej inwestycji.

(4) Zmniejszenie OPEX. Nowy Kodeks Komunikacji Elektronicznej (ECC) w Zjednoczonym Królestwie ma na celu (a) osiągnięcie wszechobecnego zasięgu na obszarach wiejskich oraz (b) ułatwienie modernizacji technologii (w tym 5G).  Dzierżawcy otrzymali „uprawnienia kodeksowe” i wykorzystują je do dochodzenia obniżek czynszu.  Doprowadziło to do powszechnego impasu w relacjach pomiędzy dzierżawcami z jednej strony (operatorami i spółkami operującymi wieże) a właścicielami terenu z drugiej strony.  TIP może pomóc przełamać impas, ponieważ właściciele terenów znacznie częściej akceptują rozsądną premię dzierżawną niż obniżony bieżący czynsz za teren lub obiekt.  Oznacza to, że TIP może ułatwić osiągnięcie rozwiązania typu „win-win” między właścicielami terenów a dzierżawcami, pozwalając w ten sposób obu stronom uniknąć kosztów i opóźnień związanych z postępowaniem sądowym.  Ta sama logika obowiązuje również w innych jurysdykcjach:  TIP jako zewnętrzny inwestor może pomóc właścicielom terenów lub obiektów i dzierżawcom osiągnąć porozumienie w wielu okolicznościach.

Nasz założyciel, Eric Overman, i jego zespoły są odpowiedzialne za ponad 75% premii dzierżawnych płaconych poza Stanami Zjednoczonymi (około 6000 umów dzierżawy w 20 krajach). InfraBridge, inwestor TIP, zainwestował do 350 mln USD kapitału własnego (co znacznie przekracza kapitał dostępny dla Eric Overman w ramach jego poprzedniego przedsięwzięcia). Finansowanie to (wraz z niskokosztowym zadłużeniem, jakie może powstać w odpowiednim czasie) umożliwi TIP realizację dziesiątek sponsorowanych przez dzierżawców programów premii dzierżawnych i dzierżawy zwrotnej o dowolnej wielkości, w dowolnym miejscu na świecie.