Artykuł

Czym jest trzecia fala w infrastrukturze telekomunikacyjnej?  W ekonomii podział pracy to rozdzielenie zadań w dowolnym systemie gospodarczym lub organizacji w taki sposób, aby uczestnicy mogli się specjalizować.   Specjalizacja w infrastrukturze telekomunikacyjnej pojawiła się po raz pierwszy w Stanach Zjednoczonych w połowie lat 90., kiedy dyrektorzy trzech firm (American Radio, Castle Towers i Steve Bernstein Associates) dostrzegli wartość wykorzystania potencjału aktywów w postaci wież poprzez sprzedaż powierzchni wielu dzierżawcom.   Wszystkie trzy firmy założyły spółki operujące wieże, które są znane do dziś:   American Tower, Crown Castle i SBA Communications.

Infrastruktura pasywna nie jest „podstawową” infrastrukturą dla operatorów sieci komórkowych.  W Stanach Zjednoczonych operatorzy sieci komórkowych (MNO) wkrótce zdali sobie sprawę, że zajmują się sprzedażą głosu i danych, a pasywna infrastruktura telekomunikacyjna tak naprawdę nie jest podstawą ich działalności.   Niezależne spółki operujące wieże, dla których zarządzanie pasywną infrastrukturą telekomunikacyjną jest w rzeczywistości podstawową działalnością, zazwyczaj mają większe doświadczenie w identyfikowaniu wydajności i ograniczaniu wydatków operacyjnych (OPEX).   Ponadto, spółki operujące wieże mają zwykle niższy koszt kapitału niż operatorzy sieci mobilnej i mają wyższe współczynniki kolokacji (współdzielenia lokalizacji) na swoich masztach.   EY-Parthenon pokazał, że typowy punkt obecności (PoP) zarządzany przez niezależną spółkę operującą wieżami jest o 46% bardziej wydajny niż punkt zarządzany przez operatora sieci mobilnej.

Wszyscy trzej wielcy amerykańscy operatorzy sieci mobilnej pozbyli się swojej infrastruktury pasywnej.  W rezultacie, wszyscy wielcy amerykańscy operatorzy sieci mobilnej sprzedali (lub wydzierżawili) swoje maszty spółkom infrastrukturalnym:   w 2012 r. Crown Castle zapłacił T-Mobile 2,4 miliarda dolarów za długoterminową umowę obejmującą 7200 masztów (niektóre sprzedane, inne wydzierżawione).   Podobnie w 2013 r. Crown Castle zapłacił AT&T 4,85 miliarda dolarów za długoterminową dzierżawę 9100 masztów.   W 2015 roku American Tower zapłacił Verizon Wireless 5,1 miliarda dolarów za długoterminową dzierżawę 11 300 masztów.   Zamknięto również wiele mniejszych transakcji.

Europa poszła w ich ślady.  W ostatnich latach europejscy operatorzy sieci mobilnej również rozpoczęli sprzedaż.   Niektórzy zaczęli od (mniej wydajnego) etapu tworzenia kontrolowanych przez MNO spółek operujących wieże (Deutsche Funkturm, Telxius, Vantage).   Ale inni zrobili „skok” do pełnej specjalizacji.   Na przykład w Hiszpanii operatorzy sieci komórkowych (Telefonica, Yoigo, Masmovil i Orange) sprzedali Cellnex prawie 8 000 wież w ciągu ostatniego dziesięciolecia.   We Francji Bouygues sprzedał Cellnex i FPS Towers ponad 6000 wież, a Iliad sprzedał Cellnex 70% swojego portfolio wież.   We Włoszech firma Wind sprzedała 7400 wież firmie Cellnex, a CK Hutchinson kolejne 8900, również firmie Cellnex.   W Zjednoczonym Królestwie, Cellnex nabył niedawno firmę Arqiva wraz z 6000 masztami od CK Hutchinson.

Trzy fale.  Można sobie wyobrazić te wydarzenia jako „fale”.   Pierwsza fala byłaby początkowym rozwojem sieci przez samych operatorów sieci komórkowych.   Drugą falą byłaby sprzedaż infrastruktury pasywnej spółkom operującym wieże.

Trzecia fala również rozpoczęła się w Stanach Zjednoczonych.   Wireless Capital Partners (WCP), pierwszy amerykański potentat dzierżawy gruntów dla potrzeb telekomunikacyjnych, został założony w 2001 roku.   Wkrótce potem, w 2003 roku, pojawił się Unison Site Management (Unison).   Unison ulepszył model WCP, ponieważ zaczął nabywać „służebności telekomunikacyjne”, a nie same tylko prawa użytkowania wieczystego (a okazało się, że służebności telekomunikacyjne, które są silniejszymi prawami majątkowymi, plasowały się lepiej w latach 2009-2010 w okresie tzw. Wielkiej Recesji).   Eric Overman, który był wówczas międzynarodowym prawnikiem ds. podatków i finansów strukturalnych, po raz pierwszy pomógł firmie o nazwie MD7 wejść na rynek kumulacji dzierżawionych terenów w 2004 r., który był również rokiem, w którym powstała Communications Capital Group (obecnie TowerPoint).   Firma Telecom Lease Advisors (obecnie Lease Advisors) została założona w 2008 roku.   W końcu, w 2009 roku, Eric Overman założył Wireless Infrastructure Partners (WIP) i Landmark Dividend w 2010 roku.

Eric Overman i jego zespół w WIP wzięli wprowadzili inwestycje w dzierżawy terenów i obiektów dla potrzeb telefonii komórkowej w amerykańskim stylu na arenę międzynarodową.  Po zamknięciu około 1000 inwestycji w dzierżawę terenów lub obiektów na potrzeby telefonii komórkowej w Stanach Zjednoczonych, Eric Overman i jego zespół w WIP stali się pierwszą firmą, która wprowadziła inwestycje w dzierżawy terenów i obiektów dla potrzeb telefonii komórkowej w amerykańskim stylu na arenę międzynarodową.   Był to logiczny krok, ponieważ amerykańscy konkurenci w postaci potentatów dzierżawy terenów i obiektów obniżali marże; rywalizowali o ponad 300 000 lokalizacji w Stanach Zjednoczonych, a mieli przed sobą otwarty rynek międzynarodowy obejmujący kilka milionów takich terenów i obiektów.  Ponadto, Eric Overman miał podwójne obywatelstwo: był obywatelem europejskim i amerykańskim, który urodził się i wychował w Holandii (jednym z najbardziej otwartych i wielokulturowych społeczeństw na świecie), ale kształcił się jako specjalista w Stanach Zjednoczonych (w Szkole Prawa w Georgetown i należącej do niej Szkoły Służb Zagranicznych). 

Eric Overman zastosował podejście WCP do kupowania dzierżaw w jurysdykcjach rządzących się prawem zwyczajowym (Australia, Kanada, Zjednoczone Królestwo), gdzie nie istnieją „służebności brutto” typu Unison.  Następnie zastąpił służebności (pierwotnie zgodne z prawem rzymskim i przestarzałe) koncepcją użytkowania wieczystego w krajach rządzących się prawem cywilnym (Francja, Hiszpania, Włochy, Meksyk, Brazylia, Chile i Kolumbia).  Inne jurysdykcje wymagały bardziej zindywidualizowanego podejścia.  Eric Overman i jego zespoły zainwestowali w około 6000 lokalizacji w 20 krajach w ciągu mniej niż dziesięciu lat.   Firmy Landmark Dividend i Lease Advisors podążyły za Eric Overman wyłącznie w krajach anglojęzycznych (Kanada i Australia).   Jednak wszędzie indziej na świecie Eric Overman i jego zespoły, najpierw w ramach WIP, a obecnie w ramach TIP, mają niewielką konkurencję lub nie mają jej wcale.  W TIP, Eric Overman i jego zespoły nadal wprowadzają innowacje, wkraczając na nowe rynki, takie jak Dania i Czechy, i planowane są już wejścia na inne rynki i dodatkowe kategorie aktywów.

Spółki operujące wieże jako „strategia wyjścia” dla potentatów łączenia dzierżaw.  Chociaż trzecia fala była nowością zarówno dla operatorów sieci mobilnych, jak i spółek operujących wieże, spółki operujące wieże szybko stały się „strategią wyjścia” dla potentatów łączenia dzierżaw.   American Tower kupił 1800 inwestycji w dzierżawy od Unison w 2011 roku (i Unison wycofał się z trenu).   Crown Castle kupił 2300 od WCP w 2012 roku (WCP obecnie też nie jest już aktywne).   Grupa InSite Wireless kupiła Lease Advisors w 2014 roku, a następnie została przejęta przez American Tower w 2020 roku.   Landmark Dividend zostało przejęte przez Digital Bridge w 2021 roku.

TPartnerzy infrastruktury telekomunikacyjnej znów na czele.  Przejęcie ponad 6000 terenów lub obiektów dzierżawionych na potrzeby telefonii komórkowej przez Eric Overman i jego zespoły umożliwiło inwestorom WIP wejście na giełdę w 2020 roku.   Eric Overman założył Telecom Infrastructure Partners (TIP) w lutym 2020 roku i niezwłocznie zaczął poszukiwać i uzyskał kapitał wymagany, by pomóc w doprowadzeniu trzeciej fali do jej logicznego punktu (350 mln USD w kapitale, które, w połączeniu z zadłużeniem, zapewni TIP znacznie ponad 1 mld USD do zainwestowania).  Po 18-miesięcznym urlopie, Eric Overman rozpoczął działalność TIP 1 września 2021 roku.

Czas na umowę.  Logicznym zakończeniem trzeciej fali jest oczywiście dalszy podział pracy i wydajności.  Kilka lat temu, jeden z dyrektorów American Tower, z którym Eric Overman negocjował sponsorowane przez dzierżawców programy inwestycji w dzierżawę lokalizacji w Ameryce Łacińskiej, określił to najlepiej:  „operatorzy sieci bezprzewodowych powinni specjalizować się w transmisji głosu i danych, spółki operujące wieże powinny specjalizować się w stali, a potentaci łączenia dzierżawy gruntów powinni specjalizować się w gruntach.”

Problem polegał na tym, że inwestorzy w dzierżawę terenów lub obiektów na potrzeby telefonii komórkowej szukali „pozytywnej strony” związanej ze stalą, zamiast dostrzegać, że inwestycje w dzierżawę terenów lub obiektów na potrzeby telefonii komórkowej przypominają inwestycje w dzierżawę „potrójnej sieci” w ramach innych kategorii aktywów:   podczas gdy spółki operujące wieże utrzymują ceny swoich udziałów poprzez dążenie do wzrostu (organicznie poprzez naciskanie operatorów sieci komórkowych w kierunku wyższych czynszów i kolokacji dodatkowych dzierżawców, a także poprzez fuzje i przejęcia), dobrze zarządzany potentat łączący dzierżawy osiąga pełną zgodność celów ze swoimi dzierżawcami, operatorami sieci komórkowych i spółkami operującymi wieże.   Obie strony dążą do długoterminowych, przewidywalnych wpływów z czynszów o charakterze podobnym do obligacji.

TIP jest przygotowany na 100% kontroli.  Z tego powodu, TIP jest przygotowany na to, że będzie w 100% kontrolowany przez swoich dzierżawców, operatorów sieci komórkowych i spółki operujące wieże.   Nasz model biznesowy polega na inwestowaniu w dzierżawę terenów lub obiektów na potrzeby telefonii komórkowej w stanie „takim, w jakim je zastaliśmy”.   NIE jesteśmy inwestorami wysokiego ryzyka, którzy starają się maksymalizować zwrot w ramach określonej transzy inwestycji poprzez agresywne renegocjacje.   Zamiast tego budujemy wysokiej jakości globalny portfel długoterminowych, przewidywalnych przepływów pieniężnych – w charakterze obligacji bardziej niż akcji.   TIP jest gotowy zrezygnować z wszelkich możliwości renegocjacji poprzez zawarcie rozszerzonych umów dzierżawy (lub wzorcowych umów dzierżawy) z dzierżawcami, które są zbieżne z inwestycją TIP.   Oznacza to, że operatorzy sieci komórkowych i spółki operujące wieże uzyskają żądane warunki cenowe i operacyjne – bez konieczności martwienia się o przeprowadzenie ponowne negocjacji.   TIP będzie starał się uzyskać rozsądny zwrot, o którym będzie informował w pełni transparentny sposób.

Na marginesie, podejście to jest identyczne z podejściem przyjętym przez WCP, Unison i Landmark Dividend.   Amerykańscy operatorzy sieci mobilnej współpracowali z takimi potentatami łączącymi dzierżawy, aby chronić strategiczne tereny na przewidywalnych warunkach.   Nie ma sensu, aby inwestor w dzierżawę terenu prowadził agresywne negocjacje z dużymi, notowanymi na giełdzie, dobrze dokapitalizowanymi dzierżawcami.   Jeszcze mniej sensowne jest czynienie tego w wielu jurysdykcjach na wielu kontynentach.

Trzy przykłady trzeciej fali.  TIP będzie kontynuować i ulepszać osiągnięcia Eric Overman i jego zespołów, nabywając dzierżawy terenów i obiektów na potrzeby telefonii komórkowej (oraz centrale mobilne, DAS i centra danych) niezależnie i w szybkim tempie.   Jednak TIP ma też możliwości, by pomóc operatorom sieci komórkowych i spółkom operującym wieże w dalszej specjalizacji, w ten sposób finalizując trzecią falę.   Oto kilka przykładów:

(1) Sponsorowane przez dzierżawcę programy premii dzierżawnej.  TIP może pomóc w stworzeniu sytuacji „win-win” pomiędzy właścicielami nieruchomości z jednej strony a operatorami sieci mobilnej i spółkami infrastrukturalnymi z drugiej.   A to dlatego, że zdolność TIP do wypłacania właścicielom nieruchomości wysokich kwot, dokonywanych z góry, za dzierżawę NIE zależy od renegocjacji umowy dzierżawy terenu przy jej przedłużeniu.   Zamiast tego, TIP wykorzystuje fakt, że właściciel nieruchomości jest narażony na „ryzyko binarne”:   albo uzyskuje czynsz z dzierżawy terenu lub obiektu na potrzeby telefonii komórkowej („1”), albo umowa zostaje rozwiązana („0”).   TIP oczywiście stoi w obliczu ryzyka portfelowego (a nie ryzyka binarnego):   jeśli konkretna dzierżawa terenu zostanie rozwiązana, TIP jest zabezpieczony tysiącami innych umów dzierżawy.   Logicznie rzecz ujmując, oznacza to, że zawsze mamy do czynienia z ceną, która jest atrakcyjna zarówno dla TIP, jak i właściciela nieruchomości.   W racjonalnym świecie 100% właścicieli terenów powinno dokonywać sprzedaży!   Atrakcyjność premii dzierżawnej została potwierdzona na rynku:   na całym świecie dokonano już ponad 25 000 inwestycji w dzierżawy terenu.

Operator sieci mobilnej lub spółka infrastrukturalna przede wszystkim wygrywają w tym scenariuszu, ponieważ TIP jest przygotowany do zawarcia rozszerzonej umowy dzierżawy (lub umowy na wiele lokalizacji, tj. wzorcowej umowy dzierżawy), która zapewnia operatorowi sieci mobilnej pełną elastyczność operacyjną, jakiej oczekuje (np. „rozszerzenie użytkowania” i „rozbudowa lokalu” w celu wsparcia wdrażania 5G), wraz z rozsądnymi obniżkami czynszów.   Operator sieci mobilnej lub spółka infrastrukturalna kontroluje TIP i właściciela nieruchomości w 100%, ponieważ rozszerzona dzierżawa lub wzorcowa umowa dzierżawy są zbieżne z inwestycją TIP.   TIP nigdy nie będzie miał możliwości renegocjacji – a operator sieci ruchomej lub spółka infrastrukturalna nadal będą mogli wypowiedzieć umowę zgodnie z wymaganiami.

(2) Przełamanie impasu wynikającego z brytyjskiego Kodeksu Komunikacji Elektronicznej z 2017 roku.  Reforma Kodeksu Komunikacji Elektronicznej (ECC) w Zjednoczonym Królestwie miała pomóc w osiągnięciu wszechobecnego zasięgu i większej przepustowości – szczególnie w odniesieniu do 5G. Operatorzy telefonii mobilnej wykorzystali Kodeks, aby osiągnąć (czasami radykalne) obniżki czynszów, a właściciele nieruchomości zaczęli się wycofywać.

Widzieliśmy już więcej orzeczeń sądowych wydanych na podstawie kodeksu z 2017 r. niż przez całe 30 lat obowiązywania poprzedniego kodeksu, a Sąd ostrzegał przed opóźnieniami. Rząd bada, czy mogą być konieczne zmiany, ale Towarzystwo Prawnicze twierdzi, że same poprawki Kodeksu i procedur nie wystarczą.

Ofcom mówi, że strony powinny dążyć do porozumienia, a TIP uważa, że możemy w tym pomóc.  Ponad 25 000 inwestycji w dzierżawę terenów na całym świecie wykazało, że właściciele terenów lub obiektów na potrzeby telefonii komórkowej lubią premie dzierżawne.   W Zjednoczonym Królestwie wypłacono tysiące premii dzierżawnych.   Jak wskazano powyżej, gotowość TIP do płacenia wysokich stawek premii dzierżawnej NIE zależy od przyszłych podwyżek czynszu.   W rzeczywistości, jesteśmy gotowi zaakceptować obniżki czynszów zgodnie z założeniami nowego ECC.   Nasz model biznesowy opiera się na długoterminowych, przewidywalnych przepływach pieniężnych o charakterze podobnym do obligacji, bez względu na to, jakie by one nie były.   Nasz zwrot NIE zależy od przyszłej, wynegocjowanej „podwyżki”.

NIE zajęliśmy również stanowiska w sprawie nowego ECC, więc możemy pomóc „przełamać impas” między właścicielami terenów z jednej strony, a operatorami sieci mobilnej i spółkami infrastrukturalnymi z drugiej.   Nasz niski koszt kapitału pozwala nam wypłacać wysokie premie dzierżawne właścicielom terenów, oferując jednocześnie operatorom sieci mobilnej i spółkom infrastrukturalnym korzyści, których oczekują w ramach nowego ECC.

TIP jest wyłącznie koordynatorem i jest gotowy być w 100% kontrolowany w ramach umowy.   Naszym zadaniem jest zapewnienie kapitału na „przełamanie impasu”.

(3) Dzierżawa zwrotna gruntów i infrastruktury.  Proces sprzedaży i dzierżawy zwrotnej jest prosty.   TIP nabywa prawa do nieruchomości w ramach dzierżawy, najmu lub użytkowania wieczystego.   TIP następnie dzierżawi nieruchomość z powrotem operatorowi sieci mobilnej, który zachowuje 100% kontrolę nad TIP.

Operator sieci mobilnej wykorzystuje wpływy zgodnie ze swoimi potrzebami, w celu prowadzenia dochodowej „podstawowej” działalności, na przykład wdrażania technologii.   Istnieje wiele korzyści z finansowania dzierżawy zwrotnej:

• Odzyskanie wcześniejszych wydatków kapitałowych (CapEx) przy zachowaniu 100% kontroli;
• Uzyskanie 100% wartości aktywów (brak wskaźnika kredytu do wartości);
• Poprawienie wskaźników zadłużenia do kapitału własnego, unikanie sytuacji powodujących egzekwowanie warunków spłaty kredytów;
• Osiągnięcie większej elastyczności niż w przypadku finansowanie dłużnego (okres 10-30 lat);
• Zmiana aktywów podlegających amortyzacji w środki pieniężne;
• Ochrona zasobów przed niezależnymi nabywcami będącymi osobami trzecimi.

Operator sieci mobilnej zachowa pełną kontrolę nad aktywem.   TIP jest czysto finansowym kontrahentem, a nie konkurentem.   Nasze umowy dzierżawy to „Triple-Net” i umowy typu obligacyjnego.   Operator sieci mobilnej blokuje ceny, warunki – nie będzie renegocjacji.   Spieniężenie:

• Masztów;
• Centrali telefonii komórkowej (MSC);
• DAS; oraz
• Centrów danych.

Amerykańscy operatorzy sieci mobilnej  zabezpieczyli się zawierając z różnymi kontrahentami umowy dzierżawy zwrotnej dla podstawowych aktywów.   Na przykład, gdy AT&T sprzedało dodatkowe 1000 masztów w 2019 r., nie sprzedało ich firmie Crown Castle (która kupiła 9100 swoich masztów w 2013 r.).   Zamiast tego zawarło umowę z Peppertree.   Podobnie, gdy firma Verizon zdecydowała się w 2015 roku na zawarcie umowy dzierżawy zwrotnej swojego centrum operacyjnego w New Jersey o wartości 650 mln USD, transakcję tę zawarła z Mesirow Financial, a nie z American Tower.   W podobny sposób europejscy operatorzy sieci mobilnej powinni brać pod uwagę kontrahentów, którzy nie kontrolują jeszcze swoich portfeli masztów.   W rzeczywistości, aby naprawdę zakończyć trzecią falę (optymalna specjalizacja bez rezygnacji z kontroli), operatorzy sieci mobilnych powinni rozważyć zawarcie umowy dzierżawy zwrotnej na grunt z TIP, jednocześnie realizując z osobami trzecimi umowę dzierżawy zwrotnej stali, sprzętu, a nawet budynków, niezależnie od dzierżawionego gruntu.   Maksymalne wpływy, maksymalna kontrola.

TIP ma do dyspozycji zdecydowanie najbardziej doświadczony zespół w branży inwestycji w dzierżawy terenów i obiektów dla potrzeb telefonii komórkowej:

• W latach 2000-2009, Eric Overman doradzał firmom z listy Fortune 500 w zakresie finansowania dzierżaw o wartości ponad 4 miliardów dolarów;
• W latach 2010-2019, Eric Overman i jego zespół wprowadzili inwestycje w dzierżawę terenów lub obiektów na potrzeby telefonii komórkowej w stylu amerykańskim na arenę międzynarodową, zamykając ponad 6000 transakcji (o wartości kolejnego 1 mld USD)

Dzięki TIP, Eric Overman i jego zespoły kontynuują ulepszanie i przyspieszanie wdrażania tego imponującego osiągnięcia jako świadomi liderzy i innowatorzy w branży.