Dzierżawa terenów lub obiektów na potrzeby telefonii komórkowej różni się od „tradycyjnych” umów najmu nieruchomości tym, że dzierżawcy mogą wypowiedzieć umowę z krótkim wypowiedzeniem!
Dzierżawa terenów lub obiektów (stacji) na potrzeby telefonii komórkowej różni się od innych rodzajów najmu nieruchomości komercyjnych pod jednym istotnym względem: w przeciwieństwie do „zwykłej” dzierżawy nieruchomości komercyjnych, dzierżawa terenów i obiektów na potrzeby telefonii komórkowej może być wypowiedziane przez dzierżawców (tj. operatora komórkowego lub spółkę infrastrukturalną) z bardzo małym wyprzedzeniem (zwykle 30-90 dni). Postaraj się uzyskać tak korzystny dla najemców okres wypowiedzenia, gdy wynajmujesz przestrzeń biurową!
Operatorzy telekomunikacyjni i spółki infrastrukturalne mogą nie tylko rozwiązać umowę z bardzo krótkim wyprzedzeniem, ale mogą to zrobić z różnych powodów. Ty też chciałbyś mieć tego rodzaju elastyczność, gdybyś prowadził wciąż zmieniającą się sieć obejmującą tysiące (a w większych krajach dziesiątki tysięcy) stacji.
Dlaczego operatorzy telekomunikacyjni i spółki infrastrukturalne rozwiązują umowy na dzierżawę terenów lub obiektów na potrzeby telefonii mobilnej (komórkowej)?
Operatorzy komórkowi i spółki infrastrukturalne czasami rozwiązują umowy na setki obiektów z sześciu głównych powodów:
- Fuzje i przejęcia: na przestrzeni lat połączyli się różni operatorzy komórkowi i spółki infrastrukturalne. Fuzje doprowadziły do nakładania się sieci, przez co niektóre maszty, dachy i konstrukcje stały się niepotrzebne.
- Współdzielenie sieci: w celu obniżenia kosztów, operatorzy zaczęli współdzielić sieci. Podobnie jak w przypadku fuzji, współdzielenie sieci może sprawić, że niektóre lokalizacje okażą się zbędne.
- Sprzedaż sieci na rzecz spółek operujących maszty (wieże): operatorzy komórkowi potrzebujący kapitału często sprzedają swoje sieci spółkom infrastrukturalnym, a następnie dzierżawią je z powrotem. Spółki infrastrukturalne mogą już działać w niektórych lokalizacjach, więc takie umowy dzierżawy zwrotnej mogą również skutkować nakładaniem się (zbędnych) lokalizacji.
- Upadłość operatorów komórkowych: nie każdy operator komórkowy przetrwa lata. Słabi operatorzy komórkowi są często przejmowani przez silniejszego konkurenta. Ale jeśli tak się nie stanie, operator komórkowy może zbankrutować. Stacje, których nie można sprzedać, zostaną następnie zlikwidowane.
- Wydajność operacyjna: operatorzy telefonii komórkowej i spółki infrastrukturalne mogą zwracać się do swoich dzierżawiących (właścicieli nieruchomości takich jak Ty) w celu wynegocjowania obniżek czynszu. Jeśli to się nie powiedzie, mogą wycofać stacje z eksploatacji.
- Technologiczna utrata wartości rynkowej: wraz z rozwojem sieci komórkowych, technologia mobilna zmienia się coraz szybciej. Obecnie operatorzy wprowadzają piątą generację technologii mobilnej („5G”). Chociaż ogólna liczba stacji bazowych wzrosła, wymagania sieciowe, a tym samym lokalizacje stacji, ulegały częstym zmianom. Na przykład 5G opiera się na rosnącej liczbie małych anten (obejmujących małe stacje), które mogą znajdować się na latarniach lub na ścianach budynków. Ponieważ buduje się coraz więcej małych stacji, może być potrzebnych mniej dużych („makro”) stacji na masztach, dachach i konstrukcjach. Każda generacja technologii wymagała innego układu sieci i to się nie zmieni.
Duża wypłata gotówkowa z góry (premia dzierżawna) przeniesie wszelkie ryzyko związane z wypowiedzeniem dzierżawy na TIP. Nawet jeśli Twoja umowa dzierżawy zostanie wypowiedziana 24 godziny po dokonaniu przez nas wypłaty, nie możemy domagać się zwrotu pieniędzy. A to dlatego, że nasza inwestycja w Twoją dzierżawę jest „bez regresu”. Gdy umowa jest sfinalizowana, to koniec. Jedyne, o co musisz się martwić, to dalsze zainwestowanie wpływów przy wyższej stopie zwrotu.
Rozważasz wykup dzierżawy terenu lub obiektu na potrzeby telefonii komórkowej (premii dzierżawnej)?
Jeśli dzierżawa terenu lub obiektu na potrzeby telefonii komórkowej może być rozwiązana z krótkim wypowiedzeniem, dlaczego TIP chce w nią inwestować?
Indywidualni właściciele nieruchomości, którzy wynajmują tereny lub obiekty jednemu operatorowi telefonii komórkowej lub spółce infrastrukturalnej, są narażeni na tzw. „ryzyko binarne”: albo ich umowa zostanie rozwiązana („0”), albo nie („1”). Z kolei TIP stoi w obliczu tak zwanego „ryzyka portfelowego”: zdarzają się sytuacje wypowiedzenia umowy dzierżawy. Ale na każde wypowiedzenie umowy dzierżawy, mamy wiele innych, które nie zostały rozwiązane. Oznacza to, że w przeciwieństwie do indywidualnych właścicieli nieruchomości, mamy dużą „siatkę bezpieczeństwa”.
To z kolei tworzy sytuację „win-win”, dzięki czemu nasza oferta jest tak popularna wśród właścicieli. Właściciele terenów lub obiektów czerpią korzyści ze sprzedaży dzierżawy, a jednocześnie TIP czerpie korzyści z ich kupna. Logicznie rzecz biorąc, 100% właścicieli obiektów powinno je sprzedawać, ponieważ wówczas wszyscy by na tym skorzystali.