FAQ

Que voulez-vous savoir ?

Qu’est-ce que le TIP achète exactement ? 

Nous achetons le droit de percevoir des loyers pour des sites mobiles sur une zone définie pendant une période spécifique (généralement 30 ans ou plus), ainsi que certains droits limités pour nous assurer que nous pouvons percevoir.

Combien la TIP paiera-t-elle pour le bail de mon site mobile ? 

Le montant du capital dépend (1) du loyer actuellement payé dans le cadre du bail, (2) des augmentations de loyer futures, (3) du locataire (soit un opérateur, soit une société de tours), (4) des conditions du bail, (5) du type de site (tour ou toit) et de son emplacement, (6) de tout colocataire sur le site (partage de site), (7) de la durée de notre investissement et d’un certain nombre d’autres facteurs qui influencent notre évaluation des risques.

Ne vaudrait-il pas mieux que je conserve mon bail ? 

Les baux des sites mobiles diffèrent des autres baux commerciaux en ce qu’ils peuvent être résiliés par le locataire avec un préavis très court (généralement 30-90 jours).  Imaginez que les locataires d’immeubles commerciaux puissent partir en 30-90 jours !  Le financement de l’immobilier commercial disparaîtrait !  C’est bien sûr exactement ce qui se passe avec l’immobilier des sites mobiles : vous ne pouvez pas vous rendre à votre banque pour emprunter sur votre bail de site mobile.  Plus de 25 000 propriétaires de sites mobiles dans le monde ont accepté un rachat de bail (capital) parce qu’ils préfèrent un paiement immédiat et garanti à un loyer incertain qui peut disparaître et qui, de toute façon, n’augmente généralement qu’au rythme de l’inflation (IRL ou ICC).  L’intérêt d’un bon investissement est d’obtenir un rendement qui dépasse au moins l’inflation !  Le TIP peut vous y aider.

Que se passe-t-il si le locataire (opérateur télécom ou société de gestion d’infrastructures) résilie le bail après que TIP ait réalisé son investissement ? 

Rien. Nos investissements sont “sans recours” par nature. Cela signifie que si le locataire cesse de payer le loyer après avoir investi dans le bail, nous ne pouvons pas nous retourner vers vous pour demander le remboursement de notre argent. C’est là tout l’intérêt de notre activité : les propriétaires de sites sont gagnants car ils transforment un loyer futur incertain en un capital immédiat et garanti, tout en transférant à TIP l’ensemble des risques associés au site. Et TIP gagne parce que, même si elle doit accepter un certain nombre de résiliations, son portefeuille mondial d’investissements en location de sites protégera ses pertes.

Si mon contrat de location de site mobile peut être résilié par le locataire, pourquoi voulez-vous l’acheter ? 

Un contrat de location de site mobile a beaucoup plus de valeur pour TIP que pour le propriétaire d’un site. La raison en est que le propriétaire du site est confronté à ce que l’on appelle un “risque binaire” : soit le site mobile existe (“1”), soit il n’existe pas (“0”) (c’est également la raison pour laquelle les propriétaires de sites ne peuvent pas aller à leur banque et emprunter sur leur bail). TIP, en revanche, est confronté à un risque de portefeuille : TIP accepte les résiliations de baux de sites parce que pour chaque résiliation, elle possède de nombreux autres baux de sites dans le monde entier (autrement dit, contrairement au propriétaire du site, TIP est “couvert” par un portefeuille mondial). C’est pourquoi, dans un monde purement rationnel, tout propriétaire de site mobile devrait vendre son bail et remplacer les flux de loyer futurs incertains par une certitude immédiate et un taux de rendement beaucoup plus élevé que celui offert par le bail du site (généralement l’inflation uniquement).

Les locataires (opérateurs de télécommunications et société de gestion d’infrastructures) peuvent-ils résilier mon bail de site mobile à volonté ? 

La grande majorité des contrats de location de sites mobiles peuvent être résiliés pour des raisons économiques ou technologiques (qui peuvent être multiples) avec un court préavis (généralement de 30 à 90 jours). Pour cette raison, les propriétaires de sites ne peuvent pas aller à leur banque et emprunter sur leur bail. TIP offre une solution parce que nous possédons un vaste portefeuille mondial de baux de sites. En d’autres termes, nos investissements sont “couverts”, ce qui réduit le coût du capital et nous permet d’effectuer des versements importants tout en obtenant un rendement acceptable.

Une transaction avec TIP est-elle autorisée par le bail de mon site ? 

Bien que certains baux de site tentent de limiter les options du propriétaire du site, dans la plupart des cas, les propriétaires de site sont libres de faire de leur terrain ce qu’ils souhaitent. C’est ce que signifie être propriétaire !

Si je vends les droits de location de mon site mobile, serai-je toujours propriétaire de la propriété sous-jacente ? 

Oui. TIP n’acquiert que les droits associés à votre bail de site mobile (principalement le droit de recevoir un loyer). À moins que vous ne souhaitiez que nous achetions votre terrain (ce que nous sommes prêts à faire), le terrain vous appartient et vous êtes libre d’en faire ce que vous voulez. En outre, à l’issue de notre période d’investissement, le bail du site et le loyer vous reviennent. À moins, bien sûr, que vous ne choisissiez d’accepter le versement d’un autre capital de site mobile de TIP !

Si j’ai plusieurs locataires, payeriez-vous un capital pour chacun d’entre eux ? 

Vous pouvez vendre autant de loyers que vous le souhaitez ! Si vos baux de sites mobiles répondent à nos critères d’investissement, nous les achèterons.

Comment puis-je être sûr que TIP peut réaliser la transaction ? 

Notre fondateur, Eric Overman, et ses équipes sont responsables de plus de 75 % des investissements qui ont été payés en dehors des États-Unis (environ 6 000 locations dans 20 pays). AMP Capital, l’investisseur de TIP, a engagé jusqu’à 350 millions de dollars US en capitaux propres (ce qui dépasse largement les capitaux propres dont disposait M. Overman dans son entreprise précédente). Ce financement (ainsi qu’une dette à faible coût en temps voulu) permettra à TIP d’investir dans plus de 10 000 baux de sites mobiles, dont le vôtre.

Combien de temps faut-il pour recevoir mon capital ? 

Le processus est simple. Le délai de clôture dépend de la nature de la transaction et de la rapidité avec laquelle vous pouvez fournir les documents requis. Une fois que nous nous sommes mis d’accord sur les conditions, le processus de diligence raisonnable et de clôture peut généralement être achevé entre 30 et 90 jours (pour une cession en pleine propriété).

Qu’advient-il de mon site mobile après l’investissement de la TIP ?

En général, il y a très peu de changements. Après avoir réalisé notre investissement, nous informons le locataire (l’opérateur ou la société de gestion d’infrastructures) du changement de bénéficiaire. À partir de ce jour et jusqu’à la fin de notre période d’investissement, TIP est le contact privilégié du locataire concernant le site. Nous nous vous contacterons si une visite du site ou des travaux importants sont prévus, ou si un autre locataire potentiel montre de l’intérêt pour votre propriété pour un site mobile.

Comment puis-je commencer ? 

Contactez-nous. Nous nous ferons un plaisir d’effectuer une évaluation gratuite de votre site afin de déterminer si ce dernier remplit les conditions requises.

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