Článek

Co je třetí vlna v telekomunikační infrastruktuře?  V ekonomii je charakterizovaná dělba práce jako rozdělení úkolů v jakémkoli ekonomickém systému nebo organizaci tak, aby se jednotlivci mohli specializovat.  Specializace na telekomunikační infrastrukturu se poprvé objevila ve Spojených státech v polovině 90. let 20. století, kdy vedoucí pracovníci tří společností (American Radio, Castle Towers a Steve Bernstein Associates) rozpoznali hodnotu využití potenciálu  aktiv spojených s prodejem prostoru na věžích, sloupech a stožárech více nájemcům.  Všechny tři podniky založily věžové společnosti, které jsou dodnes známé: American Tower, Crown Castle a SBA Communications.

Pasivní infrastruktura není pro operátory mobilních sítí jejich core business.  Ve Spojených státech si operátoři mobilních sítí brzy uvědomili, že se zabývají prodejem přenosu hlasu a dat a že pasivní telekomunikační infrastruktura skutečně není jádrem jejich podnikání.  Nezávislé věžové společnosti, pro které je správa pasivní telekomunikační infrastruktury ve skutečnosti hlavní činností, mají obvykle více odborných znalostí v oblasti identifikace efektivity a snižování provozních výdajů (OPEX).  Kromě toho mají věžové společnosti tendenci mít nižší kapitálové náklady než operátoři a na svých stožárech mají vyšší poměr společného užívání různými provozovateli (sdílení).  EY-Parthenon prokázal, že typický point of presence (PoP) řízený nezávislou věžovou společností je o 46% efektivnější než ten, který spravuje mobilní operátor sám.

Tři největší mobilní operátoři v USA se zbavili své pasivní infrastruktury.  Výsledkem je, že největší američtí mobilní operátoři prodali (nebo pronajali) své stožáry infrastrukturním společnostem: v roce 2012 Crown Castle zaplatil T-Mobile 2,4 miliardy dolarů za obchod zahrnující 7 200 stožárů (některé prodané, některé pronajaté).  Podobně v roce 2013 Crown Castle zaplatil AT&T 4,85 miliardy dolarů za dlouhodobý pronájem 9 100 stožárů.  A v roce 2015 zaplatila společnost American Tower společnosti Verizon Wireless 5,1 miliardy dolarů za dlouhodobý pronájem 11 300 stožárů.  Mnoho menších obchodů bylo také uzavřeno.

Evropa ho následovala.  V posledních letech se začaly prodávat i evropské nadnárodní společnosti.  Někteří začali s (méně efektivním) krokem vytváření věžových společností řízených mobilními operátory (Deutsche Funkturm, Telxius, Vantage, TOTEM).  Jiní však učinili “skok” k plné specializaci.  Například ve Španělsku prodaly operátoři (Telefonica, Yoigo, Masmovil a Orange) společnosti Cellnex za poslední desetiletí téměř 8 000 věží.  Ve Francii společnost Bouygues prodala více než 6 000 věží společnostem Cellnex a FPS Towers a společnost Iliad prodala 70% svého portfolia věží společnosti Cellnex.  V Itálii wind prodal 7 400 věží společnosti Cellnex a CK Hutchinson prodal dalších 8 900, také společnosti Cellnex.  A ve Velké Británii společnost Cellnex nedávno získala arqivu spolu s 6 000 stožáry od CK Hutchinson.

Tři vlny.  Člověk by si tento vývoj mohl představit jako “vlny”.  První vlna by byla počátečním rozvojem sítí samotnými mobilními operátory.  Druhou vlnou by byl prodej pasivní infrastruktury věžovým společnostem.

Třetí vlna začala také ve Spojených státech.  Společnost Wireless Capital Partners (WCP), první agregátor pronájmů nemovitostí pro mobilní infrastrukturu v USA, byla založena v roce 2001.  Unison Site Management (Unison) brzy následoval, v roce 2003.  Unison vylepšil model WCP v tom, že Unison začal získávat “telekomunikační věcná břemena” spíše než pouhé nájemní podíly (a ukázalo se, že telekomunikační věcná břemena, která jsou mnohem silnějšími právy, si vedla lépe v letech 2009-2010 během toho, co se stalo známým jako Velká recese).  Pan Overman, který byl v té době právníkem se specializací na mezinárodní daňové a strukturované finanční právo, poprvé pomohl společnosti jménem MD7 nastěhovat se do agregovaných sdílených prostorů v roce 2004, což byl také rok, kdy byla založena Communications Capital Group (nyní TowerPoint).  Telecom Lease Advisors (nyní Lease Advisors) byla založena v roce 2008.  Nakonec pan Overman založil v roce 2009 společnost Wireless Infrastructure Partners (WIP) a v roce 2010 následovala společnost Landmark Dividend.

Pan Overman a jeho tým ve společnosti WIP převzali společnost Mobile Site Lease Investing International.  Poté, co uzavřel přibližně 1 000 smluv, týkajících se investic do pronájmu nemovitostí pro mobilní infrastrukturu ve Spojených státech, pan Overman a společnost, kterou založil, WIP, byli první kdo s tímto konceptem začali působit i mimo trh v USA.  To byl logický krok, protože konkurence mezi americkými agregátory nájmů stlačovala marže; Agregátoři soutěžili o přibližně 300 000 lokací ve Spojených státech, ale mezinárodní trh, který zahrnuje několik milionů lokací, byl široce otevřený.  Tendenci ke globálnímu působení má pan Overman danou i svojí osobní historií, je dvojím evropským / americkým občanem, který se narodil a vyrostl v Nizozemsku (jedna z nejotevřenějších a nejvíc multikulturních společností na světě), ale byl vzděláván jako profesionál ve Spojených státech (na Georgetown Law School a jeho School of Foreign Service) a v USA rovněž započal svoji úspěšnou kariéru. 

Pan Overman aplikoval přístup WCP k nákupu nájemních smluv v jurisdikcích zvykového práva (Austrálie, Kanada, Spojené království), kde neexistují věcná břemena v našem pojetí. Ta pak nahradil (původně římským) využitím požívacích práv v zemích občanského práva (Francie, Španělsko, Itálie, Mexiko, Brazílie, Chile a Kolumbie). Jiné jurisdikce vyžadovaly individuálnější přístup. Pan Overman dohlížel na investice do přibližně 6 000 lokalit ve 20 zemích za méně než deset let.  Landmark Dividend and Lease Advisors následoval pana Overmana pouze do anglicky mluvících jurisdikcí (Kanada a Austrálie).  Ale všude jinde na světě pan Overman čelil (a stále čelí) jen malé nebo žádné konkurenci. Ve společnosti TIP pan Overman pokračuje v inovacích a přesouvá se na nové trhy, jako je Dánsko a Česká republika, přičemž další jurisdikce a další třídy aktiv jsou již plánovány.

Věžové společnosti jako “Výstupní strategie” pro agregátory pronájmů.  Ačkoli třetí vlna byla pro operátory i věžové společnosti novou skutečností, věžové společnosti se rychle staly “výstupní strategií” pro agregátory pronájmů.  American Tower koupila v roce 2011 od společnosti Unison 1 800 investic do pronájmu mobilních lokací (a Unison opustil trh).  Crown Castle koupil 2 300 od WCP v roce 2012 (a WCP také již není aktivní).  InSite Wireless Group koupila Společnost Lease Advisors v roce 2014 a v roce 2020 ji získala společnost American Tower.  Společnost Landmark Dividend získala společnost Digital Bridge v roce 2021.

Telecom Infrastructure Partners opět v popředí.  Akvizice více než 6 000 pronájmů mobilních stránek panem Overmanem a jeho týmy umožnila investorům společnosti WIP vstoupit na burzu v roce 2020.  Pan Overman založil Telecom Infrastructure Partners (TIP) v únoru 2020 a okamžitě získal kapitálový závazek potřebný k tomu, aby pomohl dotlačit třetí vlnu k jejímu logickému závěru (350 milionů dolarů vlastního kapitálu, který v kombinaci s úvěrem poskytne TIP více než 1 miliardu dolarů k investování). Po 18 měsíční karierní pauze zahájil pan Overman 1. září 2021 provoz společnosti TIP.

Čas na dohodu.  Logickým závěrem třetí vlny je samozřejmě další dělba práce a efektivity. Před několika lety to řekl manažer společnosti American Tower, s nímž pan Overman vyjednal investiční programy pronájmu pozemků sponzorované nájemci v celé Latinské Americe: “Mobilní operátoři by se měli specializovat na hlas a data, věžové společnosti by se měly specializovat na „ocel“ a agregátoři pronájmu nemovitostí by se měli specializovat na nemovitosti.”

Problém spočíval v tom, že investoři do pronájmu míst pro mobilní infrastrukturu hledali výhodu spojenou s ocelí, místo aby si uvědomili, že investice do pronájmu mobilních lokalit se podobají tzv. “Triple Net” pronájmům, kdy nájemce platí kromě nájmu i jiný náklad, jako pojištění, daň z nemovitosti nebo náklady na údržbu. Zatímco věžové společnosti udržují ceny svých akcií tím, že usilují o růst (organicky tlakem na operátory pro vyšší nájemné a společným umístěním dalších nájemců, stejně jako prostřednictvím fúzí a akvizic),  dobře řízený agregátor pronájmů je v plné shodě se svými nájemci, mobilními operátory a věžovými společnostmi.  Obě strany usilují o dlouhodobé, předvídatelné, “dluhopisové” toky nájemného.

TIP je připraven být 100% kontrolován.  Z tohoto důvodu je TIP připraven být 100% kontrolován svými nájemci, mobilními operátory a věžovými společnostmi.  Naším obchodním modelem je investovat do pronájmů nemovitostí “tak, jak je najdeme”.  Nejsme investoři typu rizikového kapitálu, kteří se snaží maximalizovat návratnost investic prostřednictvím agresivního opětovného vyjednávání.  Místo toho budujeme vysoce kvalitní globální portfolio dlouhodobých, předvídatelných peněžních toků – jako u dluhopisů, nikoli akcií.  TIP je připraven vzdát se každé příležitosti k novému vyjednávání uzavřením rámcových nájemních smluv se svými nájemci, které jsou v souladu s investicí TIP.  To znamená, že mobilní operátoři a věžové společnosti získají cenové a provozní podmínky, o které usilují – aniž by se museli starat o jakékoli opětovné vyjednávání.  TIP bude usilovat o rozumnou návratnost, která bude plně transparentní.

Kromě toho je tento přístup totožný s přístupem WCP, Unison a Landmark Dividend.  Americké nadnárodní společnosti spolupracovaly s těmito agregátory pronájmů na ochraně strategických lokalit za předvídatelných podmínek.  Nemá smysl, aby investor do pronájmu nemovitostí agresivně vyjednával s velkými, veřejně obchodovanými a dobře kapitalizovanými nájemci.  Ještě méně smysluplné je to dělat v mnoha jurisdikcích na více kontinentech.

Tři příklady třetí vlny.  TIP bude pokračovat v dosavadních zkušenostech pana Overmana a zlepšovat je tím, že bude nezávisle a rychlým tempem získávat pronájmy mobilní infrastruktury ( mobilních přepínacích center, DAS a datových center).  TIP má však dobrou pozici k tomu, aby pomohl mobilním operátorům a věžovým společnostem dále se specializovat, a tím dokončit třetí vlnu.  Zde je několik příkladů:

(1) Programy odkupu pronájmu sponzorované nájemci.  TIP může pomoci vytvořit “win-win” mezi vlastníky nemovitostí na jedné straně a mobilními operátory a infrastrukturními společnostmi na straně druhé.  Je to proto, že schopnost společnosti TIP platit majitelům nemovitostí velké prémie za pronájem nemovitostí předem NEZÁVISÍ na opětovném vyjednávání o pronájmu pozemku při obnově smlouvy.  Místo toho TIP využívá skutečnosti, že majitel nemovitosti čelí “binárnímu riziku”: buď nájemce nemovitosti zaplatí nájemné (“1”), nebo je nájem ukončen (“0”).  TIP oproti tomu čelí portfoliovému riziku: pokud je konkrétní pronájem lokality ukončen, TIP je zajištěn tisíci dalšími pronájmy.  Logicky to znamená, že vždy existuje cena, která je atraktivní jak pro TIP, tak pro majitele nemovitosti.  V racionálním světě by tak 100% majitelů pronájmů mělo prodat!  Atraktivita odkupů byla potvrzena trhem: více než 25 000 investic do pronájmu nemovitostí s infrastrukturou mobilních sítí bylo doposud dokončeno po celém světě.

Mobilní operátor nebo infrastrukturní společnost v tomto scénáři vítězí především proto, že TIP je připraven uzavřít rámcové smlouvy (smlouvy o více lokalitách), která poskytne operátorům veškerou provozní flexibilitu, kterou si budou přát (např. “rozšíření využití” a “rozšíření prostor” pro zavádění 5G), spolu s možností přiměřeného snížení nájemného. Mobilní operátor nebo infrastrukturní společnost kontroluje TIP a vlastníka nemovitosti 100%, protože rámcová smlouva bude souběžná s investicí TIP.  TIP nikdy nebude mít možnost znovu vyjednávat o podmínkách – a mobilní operátor nebo infrastrukturní společnost bude stále moci smlouvu ukončit podle potřeby.

(2) Prolomení slepé uličky vyplývající z kodexu Spojeného království pro elektronické komunikace z roku 2017.  

Ve Spojeném království byla reforma kodexu pro elektronické komunikace navržena tak, aby pomohla dosáhnout 100% pokrytí a větší kapacity sítí – zejména pokud jde o 5G. Mobilní operátoři využili kodex k dosažení (někdy dramatického) snížení nájemného.

Již jsme byli svědky více soudních rozhodnutí podle kodexu z roku 2017 než za celých 30 let, kdy byl předchozí kodex v platnosti, a tribunál varoval před průtahy. Vláda vyšetřuje, zda by je třeba implementovat změny, ale právnická veřejnost říká, že změny kodexu a postupů nestačí.

Ofcom (britský regulátor v oblasti spojů) říká, že strany by měly usilovat o dohodu, a my v TIP si myslíme, že můžeme pomoci.  Více než 25 000 investic do pronájmu nemovitostí pro infrastrukturu mobilních sítí po celém světě ukázalo, že majitelé vítají jednorázové náhrady výměnou za jejich nejistý budoucí nájem.  Ve Velké Británii již proběhly tisíce transakcí.  Jak bylo uvedeno výše, ochota společnosti TIP platit vysoké náhrady NEZÁVISÍ na budoucím zvýšení nájemného.  Ve skutečnosti jsme připraveni akceptovat i snížení nájemného.  Náš obchodní model je založen na dlouhodobých, předvídatelných, “dluhopisových” peněžních tocích, ať už jsou jakékoliv.  Naše návratnost NEZÁVISÍ na budoucím zvyšování nájemného

Můžeme pomoci “prolomit slepou uličku” mezi vlastníky lokalit na jedné straně a mobilními operátory a infrastrukturními společnostmi na straně druhé.  Naše nízké kapitálové náklady nám umožňují platit majitelům lokalit velké náhrady a zároveň nabízet mobilním operátorům a infrastrukturním společnostem další výhody a úsporu nákladů.

TIP je pouze facilitátor a je ochoten být kontrolován ze 100% na základě smlouvy.  Naším úkolem je poskytnout kapitál k “prolomení slepé uličky”

(3) Zpětný leasing nemovitostí a infrastruktury.  Proces prodeje a zpětného leasingu je jednoduchý.  TIP nabývá práva k užívání nemovitosti, ať vlastnictvím, nájemní smlouvou nebo zřízením požívacího práva.  TIP pak pronajímá nemovitost zpět mobilním operátorům, který si pomocí rámcové smlouvy udržuje 100% kontrolu nad TIP.

Mobilní operátor používá tyto výnosy podle potřeby v ziskových “klíčových” činnostech, jako je zavádění technologií.  Existuje mnoho výhod zpětného leasingu:

• Obnovte předchozí kapitálové náklady (CapEx) při zachování 100% kontroly;
• Získejte 100% hodnoty aktiv (bez poměru úvěru k hodnotě);
• Zlepšete poměr úvěru k vlastnímu kapitálu;
• pružnější než úvěrové financování (období 10–30 let);
• Přeměňte odepisovatelné aktivum na hotovost;
• Chraňte majetek před nezávislými kupujícími z řad třetích stran.

Mobilní operátor si zachová plnou kontrolu nad aktivem.  TIP je čistě finanční protistrana, nikoli konkurent.  Naše nájemní smlouvy jsou charakteru “Triple-Net” a “dluhopisového typu”.  Mobilní operátor zafixuje ceny, smluvní podmínky – nedojde k žádnému novému vyjednávání.  Takto může zpeněžit:

• Stožáry a sloupy;
• Mobilní rozvaděče (MSC);
• DAS;
• Datová centra.

Americké nadnárodní společnosti se chránily tím, že s různými protistranami uzavíraly zpětný prodej a zpětný leasing klíčových aktiv.  Například když AT&T prodala v roce 2019 dalších 1 000 stožárů, neprodala je společnosti Crown Castle (která v roce 2013 koupila 9 100 stožárů).  Místo toho uzavřela dohodu s Peppertree.  Podobně, když se Verizon v roce 2015 rozhodl uzavřít zpětný prodej a zpětný pronájem svého operačního centra v New Jersey ve výši 650 milionů dolarů, učinil tak raději s Mesirow Financial než s American Tower.  Evropské nadnárodní organizace by měly podobně zvážit protistrany, které dosud nekontrolují jejich portfolia stožárů.  Ve skutečnosti, aby skutečně dokončili třetí vlnu (optimální specializace bez vzdání se kontroly), mobilní operátoři by mohli zvážit uzavření zpětného pronájmu nemovitostí s TIP, než aby by usilovaly o zpětný prodej oceli, zařízení nebo dokonce budov nad pronajatým pozemkem s třetími stranami.  Maximální výnosy, maximální kontrola.

TIP nabízí zdaleka nejzkušenější tým v oblasti pronájmu investičních prostor pro infrastrukturu mobilních sítí:

• V letech 2000-2009 pan Overman radil společnostem z žebříčku Fortune 500 s více než 4 miliardami dolarů leasingového financování ;
• V letech 2010-2019 pan Overman investoval do pronájmu nemovitostí pro mobilní infrastrukturu na mezinárodní úrovni a uzavřel více než 6 000 transakcí (v hodnotě další 1 miliardy dolarů)

S TIP pan Overman a jeho rychle se rozšiřující tým dále zlepšují a urychlují tuto působivou historii jako myšlenkoví lídři a inovátoři v tomto odvětví.