통신 사이트 임대는 임차인이 언제든지 계약을 해지할 수 있다는 점에서 우리가 알고 있는 상식적인 부동산 임대계약과 다릅니다!
통신(셀) 사이트 임대는 한 가지 중요한 면에서 일반적인 유형의 상업용 부동산 임대와는 다릅니다. 통신 사이트 임대는 세입자(이동통신사 또는 인프라 회사)가 거의 통지 없이 일방적으로 계약을 종료할 수 있습니다. (해약에 필요한 시간은 보통 30~90일 정도가 주어집니다.)
통신 사업자와 기반 시설 회사는 드물지만 사전 통지 없이 종료될 수 있을 뿐만 아니라 이해되지 않는 다양한 이유로 종료될 수 있습니다. 수 만개(큰 국가에서는 수십만)의 셀 사이트를 포괄하고 끊임없이 변화하는 네트워크를 운영하는 통신사의 입장에서는 이러한 종류의 계약 유연성을 원할 것입니다.
통신 사업자 및 인프라 회사가 모바일(셀) 사이트를 종료하는 이유는 무엇입니까?
모바일 사업자와 인프라 회사는 다음과 같은 여섯 가지 이유로 수백 개의 사이트를 종료했습니다.
- 인수 합병. 한국에서도 수년에 걸쳐 여러 통신 사업자 간에 합병이 이루어 졌습니다. 011 SK텔레콤과 017 신세계, 016한국통신프리텔과 018 한솔, 그리고 LG 텔레콤과 파워콤 그리고 데이콤이 합병된 것을 경험했습니다.
합병으로 인해 네트워크가 중첩되면 특정 통신 사이트나 옥상 및 구조물 부지가 불 필요 하게 됩니다.
- 네트워크 공유. 통신사는 경비를 줄이기 위한 노력의 일환으로 네트워크를 공유하기 시작했습니다. 통신사간의 합병과 마찬가지로 공유 네트워크는 특정 위치에 중복으로 설치되어 있는 네트워크 일부를 제거하고 여러 회사가 하나의 네트워크만을 사용할 수도 있습니다.
- 철탑(타워) 회사에 네트워크 판매. 운영자금이 필요한 이동통신 사업자는 통신 중계 시설을 통신기반 회사에 판매한 다음 다시 재 임차하는 경우가 많습니다. 그런데 통신기반 회사는 이미 동일지역 특정 위치에 통신 중계 시설이 설치 운영 중일 수 있습니다. 이럴 경우 동 중계기 임대는 중복 사이트로 분류되어 제거되기도 합니다.
- 이동통신사 파산. 모든 이동통신사가 영원히 살아남아 있는 것은 아닙니다. 작고 약한 모바일 사업자와 경쟁력이 떨어지는 사업자는 수시로 더 강한 경쟁자에 의해 흡수통합 되기도 합니다. 그렇게 하지 않으면 경쟁력이 떨어진 서비스 능력을 상실한 이동통신사가 서비스를 중단할 수밖에 없습니다. 동사의 가입자들은 통화불능의 피해를 볼 수밖에 없어 사회적, 경제적인 문제로 확대될 수 있습니다. 그리고 그들이 보유했던 통신 중계기는 다른 통신사에 판매되거나 곧 폐기가 될 것입니다.
- 운영 효율성. 이동 통신 사업자나 통신기반 시설 회사는 부동산 임대 소유자와 통신 임대료 인하에 대한 협상을 할 수 있습니다. 그리고 임대료 인하 협상이 성공하지 못하면 사이트를 철거하기도 합니다.
- 기술 노후화. 통신 기술의 발달과 통신 네트워크의 성장과 변화 속도는 어제와 오늘이 다를 만큼 빠릅니다. 오늘날 통신 사업자는 5세대 모바일 기술(“5G”)을 출시했습니다. 또한 셀 사이트의 전체 수가 증가함에 따라 통신 네트워크 요구 사항 및 통신 셀 사이트의 적정 위치는 수시로 변경되고 있습니다. 예를 들어, 5G는 소형 안테나가 주를 이루고 있고, 건물의 기둥이나 벽에 위장되어 장식품처럼 자리를 잡을 수도 있습니다. 더 많은 작은 셀이 건설됨에 따라 대형 셀 사이트나 옥상 및 구조물은 점차 줄어 가는 추세입니다. 모든 세대(2G에서 5G까지) 통신 네트워크 기술은 크기는 작아지고 무게는 가볍지만 성능은 더 우수한 형태의 레이아웃은 변하지 않을 것입니다.
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이동 통신 사업자 또는 기반 시설 회사에게 셀 사이트 부지를 임대하는 부동산 소유자는 사이트 임대가 종료되거나(“0”) 종료되지 않는(“1”) 소위 “모 아니면 도”식의 “바이너리 위험”에 직면하고 있습니다. 반면에 TIP는 위험을 피하기 위하여 보험에 가입한 것처럼 “포트폴리오 위험”으로 변화됩니다. 즉, 모든 통신 사이트는 임대 종료 위험이 존재합니다. 그러나 종료되지 않은 싸이트가 수천 또는 수만개가 따로 존재한다면 그 위험은 일부분으로 매우 작아지게 됩니다. 즉, 개인 소유주와 달리 우리는 보험에 가입한 것처럼 “포토폴리오의 안전망”이 있어 안전할 수 있는 것입니다. 이러한 이유는 우리가 부동산 임대권자들의 단일 위험을 인수하고 몫돈으로 드릴 수 있는 원천인 것입니다. 그래서 우리의 제안이 부동산 임대권자들 사이에서 매우 인기가 있고, 이것은 관계자들 모두를 “윈-윈”하게 만들고 있습니다. 사이트 소유자는 임대를 판매함으로써 이익을 얻고, TIP는 임대를 구매함으로써 이익을 얻습니다. 논리적으로, 모든 사이트 소유자는 TIP에 통신 사이트를 빨리 팔면 팔수록 더 큰 이익을 얻는 것입니다.